Berlin Die Sicht könnte unterschiedlicher kaum sein. Während die Bau- und Wohnungswirtschaft sinkende Genehmigungszahlen für den Neu- und Umbau von Wohnungen beklagt sowie sinkende Fertigstellungszahlen für die kommenden beiden Jahre erwartet, bleibt Bundesbauministerin Klara Geywitz gelassen. 2023 werde noch einmal ein schwieriges Jahr, sagte die SPD-Politikerin auf dem Energiegipfel des Handelsblatts in Berlin. „Ab 2024 bin ich sehr optimistisch, dass die Fertigstellungszahlen auch wieder nach oben gehen.“
Wann die Bundesregierung ihr Ziel erreicht, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, ließ Geywitz allerdings weiter offen. Das sei ein „sehr, sehr großer Anspruch“, die Zahl der neu gebauten Wohnungen von 300.000 auf 400.000 zu steigern, sagte sie. Es bleibe aber das Ziel.
Die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist kritisch: 2021 wurden in Deutschland 293.000 Wohnungen fertiggestellt. Für 2022 rechnet der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW mit rund 280.000 Wohnungen und nur noch mit 242.000 für 2023 und lediglich 214.000 im Jahr 2024.
Basis für diese Erwartungen ist eine Umfrage des Verbandes bei seinen Mitgliedsunternehmen: Demnach wird ein Drittel der geplanten bezahlbaren Wohnungen in Deutschland in diesem und im nächsten Jahr nicht gebaut werden können – und das angesichts einer hohen Zuwanderung.
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Für diese Misere hat die Wohnungswirtschaft drei Gründe ausgemacht: Eine nicht verlässliche und unzureichende Förderung, gestiegene Materialkosten und höhere Finanzierungszinsen. Darüber hinaus schlagen fehlende Bau- und Handwerkskapazitäten, Materialengpässe und gestiegene Energiekosten zu Buche.
20 Prozent der Modernisierungen fallen aus
Eine ebenso dramatische Lage zeigt sich bei den geplanten Modernisierungsvorhaben. Rund ein Fünftel der Maßnahmen werden die GdW-Unternehmen nicht umsetzen, heißt es vom Verband. Bauministerin Geywitz leugnet die derzeit schwierige Lage für die Branche nicht, macht aber eine andere Rechnung auf. Zwischen Januar und November 2022 seien 321.757 Bauanträge genehmigt worden, „mitten in der Krise“, wie sie betont.
2023 soll mehr gebaut werden und das obwohl immer weniger genehmigt wird. Das Ministerium steht vor Herausforderungen.
Ein Jahr zuvor, ohne Krise, bei hoher Förderung und niedrigen Zinsen, seien dagegen nur 293.000 Wohnungen fertiggestellt worden. „Das heißt, selbst im Jahr der Krise sind in elf Monaten 30.000 Wohneinheiten mehr genehmigt worden als im Jahr zuvor gebaut worden“, argumentiert die Ministerin.
Seit Amtsantritt vor gut einem Jahr ist für sie eine Zahl wesentlich: Der Bauüberhang von mittlerweile 850.000 genehmigten, aber nicht gebauten Wohnungen. Mit dieser Zahl kontert Geywitz auch die Forderungen der Wohnungswirtschaft nach weiteren Fördermilliarden im Neubau – über die bekannte eine Milliarde Euro hinaus. Es würde nur zu weiteren Preisanstiegen führen, in diesen hochausgelasteten Markt weitere staatliche Gelder zu stecken, so die Ministerin.
„Ich bin absolut dafür, in dieser Krise viele Sachen zu machen, die die Bauwirtschaft stabilisieren“, erklärte Geywitz. Wesentlich für sie: die Unterstützung des Bundes in Höhe von 14,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zwischen 2022 bis 2026.
Zudem versprach Geywitz erneut, bald die Eckpunkte für die Einführung einer „neuen Wohngemeinnützigkeit“ vorzulegen, inklusive eines Zuschusses bei den Investitionskosten. Damit will das Ministerium erreichen, dauerhaft preiswerte, sozial gebundenen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Eines der Grundprobleme ist derzeit, das Jahr für Jahr Bindungen von Sozialwohnungen auslaufen – und damit trotz neu geschaffener Sozialwohnungen am Jahresende ein Minus steht.
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„Wir geben eine Rekordsumme für den sozialen Wohnungsbau aus“, sagte Geywitz. „Und alle, die diese Gelder in Anspruch nehmen, müssen später preiswerte Wohnungen anbieten.“ Dieser Fokus auf den sozialen Wohnungsbau gefalle nicht allen Projektentwicklern, so Geywitz. Es müsse aber Schluss sein mit einer staatlichen Förderung, die in der Branche mitunter so eine Art bedingungsloses Grundeinkommen darstelle.
Die Bundesbauministerin kündigte an, bis Ende des Jahres dafür sorgen zu wollen, dass überall an Deutschland Bauanträge digital gestellt werden könnten. „Wir müssen produktiver werden und wir müssen digitaler werden“, sagte sie. Das werde die Bauzeiten verkürzen.
Eine große Herausforderung der Branche ist die Wärmewende. Der Gebäudesektor ist einer der großen CO2-Emittenten und reißt regelmäßig die Klimaziele. Mehr als die Hälfte der Wohnungen in Deutschland wird mit Gas beheizt, weitere 23,5 Prozent mit Heizöl. Fossile Energien sind aber weder klimaschonend noch seit dem russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine preiswert.
Im Jahr 2022 wurden weniger Baugenehmigungen erteilt. Das Jahr folgt damit einem längeren Trend.
(Foto: IMAGO/Bernd Leitner)
Geywitz machte klar, dass die Bundesregierung an ihrem Plan festhält, dass ab 2024 jede neu eingebaute Heizung möglichst auf Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden soll. Derzeit wird gemeinsam vom grün geführten Wirtschaftsministerium und dem Bauministerium ein Gesetzentwurf erarbeitet. „Wenn wir das gut abstimmen, schaffen wir das im März“, kündigte Geywitz an. Ansonsten werde der Entwurf im zweiten Quartal vorgelegt.
Wohnungswirtschaft fordert schnelle Hilfen der Politik
„Deutschland braucht einen Booster für den Ausbau der erneuerbaren Energien“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko dem Handelsblatt. Die Energieversorgung, ob mit Strom oder Fernwärme, müsse zügig CO2-frei und dabei nicht noch teurer werden.
Um bei der Wärmewende voranzukommen, steht aber ein weiterer Gesetzentwurf aus: „Eine kommunale Wärmeplanung ist dafür grundlegend“, sagte Gedaschko. „Ansonsten besteht die große Gefahr, dass Wohnungsunternehmen teure Investitionen tätigen, die sich aber später dann als sinnlos herausstellen.“
Mit einer kommunalen Wärmeplanung sollen Kommunen einen Orientierungsrahmen für die Erschließung lokaler Wärmequellen schaffen, etwa von Erdwärme. Zudem dient die Planung dazu, den Blick zu weiten: weg vom einzelnen Haus hin zum Quartier oder der ganzen Stadt. Der Gesetzentwurf soll nach Aussage von Geywitz ebenfalls im zweiten Quartal dieses Jahres vorgelegt werden.
Weniger Unstimmigkeiten zwischen Wohnungswirtschaft und dem Bauministerium gibt es bei der Frage, auf welchen Technologien künftig der Fokus liegen solle. „Wir sind offen gegenüber allen Technologien, die Strom und Wärme produzieren und speichern, um uns von fossilen Brennstoffen – und von Russland – unabhängig machen“, machte Geywitz klar. Eine Konzentration auf die Wärmepumpe soll es mit ihr nicht geben.
