Frankreichs Regierung hat strenge Regelungen für die Vermietung von Wohnungen eingeführt.
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Paris Alte Häuser sind Energiefresser – die Europäische Union will das ändern und dafür sorgen, dass Gebäude klimafreundlicher werden. Doch die Mitgliedsländer gehen unterschiedliche Wege. In Deutschland etwa sorgte das Heizungsgesetz für viele Ärger, Debatten und Ängste bei den Menschen.
Doch das ist nichts gegen die Verwerfungen, die der Klimaschutz nun im deutschen Nachbarland Frankreich auslöst. Während die EU noch Pflichten zur energetischen Modernisierung plant, ist die französische Regierung vorgeprescht – mit einem Verbot, Wohnungen mit der schlechtesten Energieklasse zu vermieten.
Vor allem die betroffenen Immobilienbesitzer sind erbost, aber auch Mieter gehen auf die Barrikaden. Denn der Wohnungsmarkt ist in den großen Städten noch angespannter als in deutschen Ballungsräumen. Durch die Vorgaben dürfte sich die Situation weiter verschärfen, besonders in der französischen Hauptstadt.
Die Regierung ihrerseits will an ihrem Plan festhalten und verweist auf Statistiken, wonach das Wohnen für ein Viertel des CO2-Ausstoßes in Frankreich verantwortlich ist.
Die Regelung betrifft seit Jahresbeginn zunächst nur Wohnungen mit einer G-plus-Einstufung auf einer Skala von A bis G, also einem Endenergieverbrauch von mehr als 450 Kilowattstunden (kWh). Ab 2025 gilt sie darüber hinaus für alle Wohnungen mit G-Gutachten, ab 2028 auch für die mit der Note F.
Die neuen Regelungen und die erwartete Verschärfung am Wohnungsmarkt werden wohl besonders Menschen mit geringerem Einkommen treffen.
Bisherige Mieter dürfen weiter in der Wohnung bleiben. Besitzer werden also erst mit dem Problem konfrontiert, wenn die Mieter die Wohnung verlassen, sagte Éric Allouche, Direktor von France Era Immobilier, einem Franchise-Netzwerk für Immobilienmakler gegenüber „Le Figaro“.
Studenten und Geringverdiener sind von den neuen Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt besonders betroffen, weil kleine Wohnungen oft unter dem Dach liegen und wenig isoliert sind. Makler in Frankreich erwarten daher, dass sich die Lage zum Wintersemester zuspitzen wird, wenn Studenten ihre Wohnungen verlassen und neue einziehen wollen. „Der Mietmarkt ist schon unter Druck mit wenig Angebot und viel Nachfrage vor allem in den großen Städten. Es wird noch weniger Mietwohnungen geben“, warnte Allouche.
Verbot von Wohnungen mit Energieeffizienzklasse G-plus
Rund 140.000 Privatwohnungen in Frankreich haben die G-plus-Bewertung und sind bereits nicht mehr neu vermietbar. Die Mietpreise für Wohnungen der Kategorien F und G dürfen schon seit dem Sommer 2022 nicht mehr angehoben werden.
Vor ein oder zwei Jahren verkauften sich die Objekte noch ohne Probleme, jetzt sinken die Preise für die schlecht isolierten Immobilien, von denen es etwa 5,2 Millionen in Frankreich gibt. Laut Schätzungen sind rund 20 Prozent der Mietwohnungen und 17,3 Prozent der Eigentumswohnungen betroffen.
Die nächste Kategorie E ist 2034 an der Reihe, dann betreffen die Bestimmungen 40 Prozent der privaten Wohnungen. Bei den Wohnungen unter 30 Quadratmetern sind sogar 90 Prozent in den Klassen E bis G eingeteilt.
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Die Energievorschriften treten in Kraft, während die Verbraucher ohnehin unter der hohen Inflation leiden und sorgen neben steigenden Zinsen für weitere Probleme auf dem Immobilienmarkt. Zahlreiche Wohnungen mit einer Energieklasse von F oder G stehen derzeit zum Verkauf. Doch Käufer spekulieren auf sinkende Preise, die Immobilien bleiben auf dem Markt. Während die Besitzer versuchen zu verkaufen, stehen die Immobilien oft leer.
Besitzer bekommen keine Angebote mehr für Immobilien mit schlechter Note oder nur weit unter vorherigen Preisen. Viele Käufer besichtigen überhaupt nur Wohnungen, die in einer der oberen Energiekategorien liegen.
Laut einer Umfrage der Immobilienseite SeLoger sehen 40 Prozent der Käufer die Energienote als Anlass zu Verhandlungen über den Kaufpreis. Im Jahr 2022 waren es nur 28 Prozent. Investoren machen daher sehr niedrige Angebote für energetisch schlechte Wohnungen. Die Verkäufer gehen aber oft nicht darauf ein und hoffen auf Preise wie vor der Pandemie.
Energetische Sanierung stellt Besitzer vor Probleme
Im ersten Quartal 2023 gaben die Immobilienpreise laut dem Netzwerk Laforêt Immobilier im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 0,82 Prozent im landesweiten Durchschnitt nach, in Paris waren es 1,43 Prozent. Immobilien mit niedrigen Energienoten werden mittlerweile zwischen drei und 25 Prozent heruntergehandelt, vor allem in kleinen Städten oder weniger gefragten Stadtvierteln.
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Viele Besitzer wollen die kostspieligen Renovierungsarbeiten nicht vornehmen, ganz besonders in Gegenden mit niedrigen Immobilienpreisen. Sie versuchen lieber, zu verkaufen, zumal die Zuschüsse für die energetische Sanierung vom Einkommen abhängig sind.
Selbst wenn Besitzer renovieren wollen, stehen sie vor einem weiteren Problem. Die Energievorgaben sind zeitlich schwer einzuhalten, weil es an Handwerkern und Materialien fehlt. Dazu kommt die Inflation, die die Preise in die Höhe treibt.
Christophe Demerson, Präsident des nationalen Verbandes der Immobilienbesitzer Unpi, spricht von der „Baustelle des Jahrhunderts“. „Man renoviert nicht fünf Millionen Immobilien mit dem Zauberstab. Das ist unmöglich“, sagte er.
In Frankreich erwägen deshalb bereits viele Eigentümer, ihre Immobilien mit schlechter Energieeffizienz als Ferienwohnungen und auf Airbnb oder anderen Portalen anzubieten. Das dürfte in der nächsten Zeit noch mehr Wohnungen dem regulären Mietmarkt entziehen. Allerdings werden bereits Energieregeln für Ferienwohnungen diskutiert.
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