Mieterinnen und Mieter müssen Schäden an der Mietsache vermeiden
Gesetzlich und oft auch explizit im Mietvertrag sind Mieterinnen und Mieter dazu verpflichtet, Schäden an der Mietsache zu vermeiden. Dazu gehören regelmäßiges Lüften und angemessenes Heizen, damit in den Wänden kein Schimmel entsteht und die Leitungen nicht einfrieren und kaputt gehen. Das perfekte Raumklima, so t-online mit Verweis auf den Zentralverband Sanitär Heizung Klima (ZSHK), entsteht bei einer relativen Luftfeuchtigkeit von 50 Prozent bei 20 Grad Celsius Raumtemperatur. Für die Gesundheit solle die Luftfeuchtigkeit nie unter 30 Prozent sinken und um Schimmel in den Wänden vorzubeugen solle sie nicht über 70 Prozent betragen.
Rechtlich genüge jedoch in der Theorie auch eine Raumtemperatur von 12 Grad Celsius, sofern kein Schimmel entsteht und die Rohre nicht bersten. Wenn sich die benachbarte Mietpartei also entscheidet, bei vergleichsweise niedrigerer Raumtemperatur mit dickem Pulli und Wärmflasche durch den Winter zu gehen, ist dies rechtlich völlig in Ordnung.
Heizt die benachbarte Partei wenig, steigt die eigene Gasrechnung
So weit, so gut. Allerdings kann es zu Streit zwischen benachbarten Mietparteien kommen, wenn die heizende Partei nach einer Weile die finanziellen Auswirkungen des sogenannten Transmissionswärmeverlustes zu spüren bekommt. Darunter versteht man die Tatsache, dass Innenwände in der Regel weniger gedämmt sind als Außenwände, also vergleichsweise wärmedurchlässig sind. Heizt Partei A die eigene Wohnung also auf 19 Grad Celsius, während Partei B sich mit 15 Grad zufriedengibt, geht ein Teil der Wärme durch die Wand zwischen den beiden Mietparteien verloren – Partei A muss also mehr heizen und hat am Ende des Jahres eine höhere Heizkostenabrechnung, als wenn Partei B ebenfalls auf 19 Grad geheizt hätte.
Heizt eine Partei so wenig, dass die gemeinsame Wand anfängt zu schimmeln, müssen gegebenenfalls außerdem beide Parteien für die Reparaturkosten aufkommen. Das kann als ungerecht empfunden werden.
Der Vermieter kann eine Abmahnung aussprechen
Was also tun? Tatsächlich besteht nach Angaben von t-online die Heizpflicht nur gegenüber dem Vermieter, nicht aber gegenüber anderen Mietparteien. Ist bekannt, dass Partei B zu wenig heizt und deswegen Schimmel entsteht oder Leitungen einfrieren und platzen könnten, kann Partei A sich also an den Vermieter wenden und diesen darauf hinweisen, dass Partei B ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Nach Paragraf 543 BGB kann der Vermieter in diesem Fall eine Abmahnung aussprechen und nach einer zweiten Abmahnung den Mietvertrag kündigen.
Heizt die andere Mietpartei jedoch einfach wenig, kommt aber noch den vertraglichen Pflichten nach oder entscheidet sich der Vermieter dagegen, einzuschreiten, ist man mehr oder weniger machtlos.
Leerstand der Nachbarwohnung ist kein Grund für eine Mietminderung
Anders verhält es sich natürlich in einem Mehrparteienhaus mit Zentralheizung: Hier werden die Heizkosten oft entsprechend der Wohnfläche der verschiedenen Parteien aufgeteilt, sodass die weniger heizende Partei die daraus entstehenden zusätzlichen Heizkosten der anderen mittragen muss. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2003 (Az. VIII ZR 137/03) müssen Vermieter von Immobilien mit Zentralheizung die Kosten auf alle Mietparteien aufteilen – dabei müssen auch leerstehende Wohnungen berücksichtigt werden. Für diese hat der Vermieter die Heizkosten dann selbst zu zahlen. Dafür haben Mietparteien, deren Nachbarwohnung leer steht, nach einem Urteil des Amtsgerichts Frankfurt aus dem Jahr 2004 (Az. 25 C 1002/04) keinen Anspruch auf Mietminderung. Die Begründung: eine leerstehende Nachbarwohnung sei ein “normales Risiko” der Mietpartei.
Nochmal anders verhält es sich, wenn der Fußboden besonders kalt ist, weil die Mietpartei im nächsttieferen Stockwerk nicht heizt: Im Abschnitt zum Wärmedurchlasswiderstand der DIN-Norm 4108-02 ist festgelegt, dass die Fußbodentemperatur immer bei mindestens 15 Grad liegen muss. Ist dies nicht gegeben, ist der Vermieter nach Paragraf 10 Absatz 3 der Energiesparverordnung (EnEV 2014) dazu verpflichtet, die Decken zu sanieren.
Olga Rogler / Redaktion finanzen.net
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