Berlin Nach den Steigerungen bei den Heizkosten im vergangenen Jahr müssen sich Eigentümer und Mieter 2023 auf weitere Belastungen einstellen. „Insbesondere bei den Heizkosten können sich gegenüber 2022 noch deutliche Preissteigerungen ergeben, da die Vorauszahlungen aus dem Vorjahr 2021 in der Regel nicht an die Preissprünge angepasst waren“, sagte Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW, dem Handelsblatt.
„Die eingeführten Preisdeckel schaffen zwar Abhilfe, aber es wird dennoch deutliche Preissteigerungen geben“, erklärte sie.
Zudem sind höhere Belastungen bei den kalten Nebenkosten absehbar, wie Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, dem Handelsblatt sagte. „Ich rechne für 2023 mit weiteren Steigerungen bei den kalten Betriebskosten, da erst jetzt die Inflation die Arbeitskosten treibt“, erklärte er. „Zudem werden viele Kommunen aufgrund schwieriger Haushaltslagen versuchen, die Einnahmen zu steigern.“
Zu den kalten Nebenkosten gehören beispielsweise die Müllbeseitigung oder die Abwasserentsorgung, die Gebäudereinigung, die Wartung von Aufzügen, aber auch die Pflege des Gemeinschaftsgartens. Einmalige Ausgaben sind dagegen nicht Teil der Betriebskosten.
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Auch GdW-Hauptgeschäftsführerin Esser erwartet Kostensteigerungen bei den kalten Nebenkosten, wenn auch keine so starken Anstiege wie zuletzt bei den Heizkosten. „Hier sind Preissteigerungen maximal im Rahmen der jeweiligen Tarifabschlüsse beziehungsweise der Inflationsrate zu erwarten“, sagte sie.
Hohe Kosten sind politisch und sozial brisant
Nach aktuellen Prognosen ist davon auszugehen, dass die Teuerung im kommenden Jahr geringer ausfallen wird: Das Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) rechnet beispielweise mit 5,4 Prozent, die Bundesbank erwartet eine Inflationsrate von 7,2 Prozent.
Ob Eigentümer oder Mieter: Von steigenden Wohnnebenkosten sind alle betroffen. Die Entwicklung dieser Kosten hat aber vor allem mit Blick auf einkommensschwache Mieterhaushalte eine enorme politische und soziale Brisanz.
Nach Jahren moderater Erhöhungen der Wohnnebenkosten haben steigende warme Nebenkosten, höhere Nettokaltmieten und zusätzlich steigende kalte Nebenkosten nach Berechnungen des IW zwischen September 2021 und September 2022 zu einer Erhöhung der Gesamtmiete von durchschnittlich 10,9 Prozent geführt.
Für Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbunds, ist das nicht länger hinnehmbar: Die auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten „müssen gesetzlich deutlich begrenzt werden“, forderte er. Zudem müsse per Gesetz festgelegt werden, dass nur solche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, die zweckdienlich und wirtschaftlich sind.
Nebenkosten können ein Drittel der Gesamtmiete ausmachen
In Regionen mit einem geringen Nettokaltmietenniveau machten die Wohnnebenkosten inzwischen rund ein Drittel der Gesamtmiete aus, heißt es in einem Gutachten des IW über warme und kalte Nebenkosten in 401 Städten und Kreisen in Deutschland, das im Dezember veröffentlicht worden war. Erstellt wurde der Wohnkostenreport im Auftrag der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG.
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Damit gewinnt die energetische Sanierung im Bestand weiter an Bedeutung. In Deutschland sind Gas und Öl für private Haushalte nach wie vor die wichtigsten Energieträger. Mehr als die Hälfte der Wohnungen wird demnach mit Gas beheizt, weitere 23,5 Prozent mit Heizöl.
Der Anteil der Wohnungen, die mit Gas beheizt werden, ist im Nordwesten Deutschlands besonders hoch. In der Region Weser-Ems liegt der Anteil bei 85,2 Prozent und ist damit im regionalen Vergleich am höchsten. Aber auch in den dicht besiedelten Großräumen Düsseldorf und Köln liegt der Anteil an Wohnungen mit einer Gasheizung bei mehr als 60 Prozent.
Deutlich geringer sind die Abhängigkeiten vom Gas im Süden. In Niederbayern beispielsweise wird nur ein Viertel der Wohnungen mit Gas beheizt. Dafür sind im Süden und in der Mitte des Landes Ölheizungen stärker verbreitet.
Die Kosten haben sich über alle Heizungsarten hinweg erhöht.
Im Durchschnitt und über alle Heizungsarten hinweg hätten sich innerhalb eines Jahres die Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten um durchschnittlich 48 Prozent erhöht. Für Wohnungen, die mit Gas beheizt werden, stiegen die Abschlagszahlungen um 56 Prozent an, bei Heizöl um 43 Prozent.
In absoluten Zahlen erhöhten sich die warmen Nebenkosten laut Wohnkostenreport für eine 75-Quadratmeterwohnung um 506 Euro pro Jahr. Wird die Wohnung mit Gas beheizt, liegen die Mehrkosten bei 568 Euro.
Bis zum Winter 2021/22 lagen die Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten mit durchschnittlich 1,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in der Regel unter den Abschlagszahlungen für kalte Betriebskosten. Mit den starken Preissteigerungen für Heizenergie hat sich das verändert. Inzwischen müssen Mieter für Heizenergie im Durchschnitt dem Gutachten nach mit 1,74 Euro je Quadratmeter kalkulieren.
Höhere kalte Betriebskosten in Großstädten
Für die kalten Betriebskosten fielen per September 2022 Abschlagszahlungen in Höhe von durchschnittlich 1,72 Euro je Quadratmeter Wohnfläche an, das entspricht gegenüber September 2021 einem Plus von neun Prozent bundesweit.
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Einen besonders starken Anstieg beobachtet das IW in Berlin. In der Hauptstadt haben sich die kalten Nebenkosten um 9,8 Prozent erhöht. Am wenigsten stark gestiegen sind sie in Bremen und Niedersachsen, hier beträgt das Plus 3,5 beziehungsweise 3,1 Prozent. Im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen liegt das Plus bei 4,5 Prozent.
In Großstädten sind die kalten Betriebskosten in der Regel höher. Hier finden sich typischerweise mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. In diesen wird häufig ein Hausmeister beschäftigt, Kosten wie die Gartenpflege werden von Unternehmen übernommen, ein Aufzug wird betrieben.
Diese Betriebskostenpunkte fallen in ländlichen Regionen mit einem größeren Anteil kleinerer Gebäude seltener an. In Zweifamilienhäusern übernimmt häufig eine der beiden Parteien die Gartenpflege und Straßenräumarbeiten, ein Aufzug ist nicht im Einsatz. Diese Kostendifferenzen zeigen sich auch im regionalen Vergleich, analysiert das IW.
Darüber hinaus haben die Betriebskosten, die die Kommunen bestimmen, erheblichen Einfluss auf die Höhe der kalten Betriebskosten. So sind die kalten Betriebskosten in Berlin sowie in Nordrhein-Westfalen und Hessen besonders hoch. Hohe Grundsteuersätze werden hier an die Mieter weitergegeben.
Am höchsten sind die kalten Betriebskosten für Mieter in Leverkusen, wo im Mittel 2,26 Euro je Quadratmeter anfallen, fast viermal so viel wie in den ländlichen Regionen Ostbayerns. In Frankfurt am Main müssen Mieter mit 2,19 Euro kalkulieren, in Köln mit 2,06 Euro und in Düsseldorf mit 2,03 Euro.
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