Bezahlbare Immobilien: Die fünf wichtigsten Ampel-Pläne für mehr günstigen Wohnraum

Wohngebäude müssen künftig über den gesamten Lebenszyklus weniger Treibhausgasemissionen erzeugen. Außerdem sollen sie weniger Ressourcen, Fläche und Energie verbrauchen. Bis Januar 2023 wird es zunächst darum gehen, die lang erwartete Neubauförderung umzusetzen. Dabei ist es Ziel des Bündnisses, vermehrt Bau- und Dämmstoffe sowie Gebäude- und Heiztechnik mit geringem CO2-Fußabdruck zu verwenden.

Der Bund will zudem bis zum Ende der Legislaturperiode prüfen, inwiefern eine Förderung auch einen geringeren Wohnflächenverbrauch pro Kopf anreizen kann sowie die Verdichtung von Innenstadtlagen.

Vorangebracht werden soll kreislaufgerechtes Bauen, das heißt: Es sollen künftig mehr Bauprodukte recycelt werden, mehr Recyclingbaustoffe eingesetzt und mehr Bauteile wiederverwendet werden. Dafür braucht es allerdings teilweise komplexe und zeitaufwendige Anpassungen, etwa bei der Bauproduktzulassung, heißt es. Zur Sicherung der Versorgung mit Baustoffen und Baumaterialien wird der stärkere Einsatz heimischer Baustoffe geprüft.

>> Lesen Sie hier: „Stärker auf eigene Rohstoffe setzen“: Bauwirtschaft warnt vor Versorgungsengpässen

Das Vergaberecht sei konsequent auf Nachhaltigkeit auszurichten. Die Weichen dafür müssten „jetzt“ gestellt werden, Bund und Länder zügig mit der Umsetzung beginnen.

2. Begrenzung von Baukosten für mehr bezahlbaren Wohnraum

Die Höhe der Baukosten hat entscheidenden Einfluss darauf, ob bezahlbarer Wohnraum gerade in Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten zusätzlich geschaffen werden kann.

Ärgernis für die Bauwirtschaft sind seit Langem unzählige Normen und Standards. Diese sollen überprüft werden, zudem werden Kosten-Nutzen-Abwägungen zwischen der Qualität und der Bezahlbarkeit des Wohnens stärker in den Normungs- und Gesetzgebungsprozess integriert. Geplant ist eine unabhängige Stelle zur Folgekostenabschätzung in Normungsprozessen.

Das Bauordnungsrecht bleibt Sache der Länder, doch sie haben dem Vorschlag zugestimmt, die 16 Landesbauordnungen nach dem Vorbild der Musterbauordnung des Bundes möglichst weiter zu harmonisieren. Damit kann serielles und modulares Bauen vorangetrieben werden, was wiederum Planungsprozesse und Bauzeiten überwiegend deutlich verkürzt.

3. Günstigere Wohnungen durch nachhaltige Bodenpolitik und Baulandmobilisierung

Innerörtliche Baulandreserven und die Potenziale zur Nachverdichtung in Städten und Gemeinden sollen stärker genutzt werden. Bisher ungenutzte, mitunter versiegelte Flächen sollen revitalisiert und in Wohnraum umgewandelt werden – ohne aber den Blick für notwendige Grünanlagen in Städten zu verlieren. Kommunen sollen verstärkt digitale Leerstands- und Brachflächenkataster einführen, so die Vereinbarung.

Die Vergabe von Bauland durch die öffentliche Hand nicht nach Höchstpreis, sondern nach Konzept, wird in vielen Kommunen bereits genutzt, soll aber ausgeweitet werden. Diskutiert wird auch darüber, ob künftig gemeinwohlorientierten Vorhaben eine stärkere Gewichtung gegeben wird.

Die Abgabe oder die Vermietung von Liegenschaften unterhalb des Verkehrswertes oder Marktpreises muss den Kommunen haushaltsrechtlich genehmigt werden, heißt es in dem Papier.

Ausdrücklich erwähnt ist auch die Möglichkeit, für bezahlbaren Wohnraum per Erbbaurecht zu sorgen. Dabei wird ein Grundstück nicht verkauft, sondern ein Nutzungsrecht für einen gewissen Zeitraum überlassen.

4. Wohnungsbau: Beschleunigung von Planung, Genehmigung und Realisierung

Das Bündnis fordert, dass Verfahren modernisiert, entbürokratisiert und digitalisiert werden. Verabredet wurde zunächst eine Selbstverpflichtung, die Fristen zur Umsetzung von öffentlichen Planungs- und Genehmigungsverfahren zu verkürzen. Gleichzeitig, so die Forderung, sollte die dafür notwendige Qualität der Antragsunterlagen sichergestellt werden.

Neben Forderungen, die Personalsituation in den Behörden zu verbessern, will das Bündnis auch die Modernisierung der Verfahren angehen, etwa durch die Einführung von Innovationsklauseln in das Bauordnungsrecht und die Begrenzung der im Genehmigungsverfahren vorzulegenden Nachweise auf das notwendige Maß.

Auch eine „gute und qualitätsvolle“ Bürgerbeteiligung gilt für das Bündnis als Schlüssel für eine beschleunigte Planung. Dennoch: Geprüft werden gesetzliche Möglichkeiten, um Stichtage im Planverfahren zu setzen, wonach Änderungen technischer oder rechtlicher Rahmenbedingungen nicht mehr berücksichtigt werden müssen. Damit sollen Verzögerungen durch die Überarbeitung von Planunterlagen verhindert werden.

>> Lesen Sie hier: Verwaltungsmodernisierung – Warum der Staat auf eine organisatorische Katastrophe zusteuert

Geprüft wird auch, ob es bei Klageverfahren gegen Bauleitpläne zu Wohnungsbauvorhaben einen frühen, verpflichtenden Erörterungstermin vor Gericht geben kann. So könnte ein langwieriger Austausch von Schriftsätzen vermieden werden. Damit werden Verfahren beschleunigt.

Sorgen bei der Umsetzung von Projekten machen die fehlenden Fachkräfte. Die Ausbildung in der Bauwirtschaft soll dringend vorangetrieben werden.

5. Öffentliche Förderung und investive Impulse für mehr und günstigeren Wohnraum

Der Bund verspricht eine Förderkulisse, die Anreize für Investitionen in übergesetzliche Energieeffizienzstandards setzt. Mit der sozialen Wohnraumförderung sollen so zusätzliche Impulse für Investitionen in den bezahlbaren Wohnraum geschaffen werden.

Die Länder sagen zu, die soziale Wohnraumförderung mit eigenen Haushaltsmitteln kozufinanzieren. Die Konditionen in den Förderprogrammen sollten vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungen wie etwa der Baukostensteigerungen infolge unterbrochener Lieferketten regelmäßig und zügig angepasst werden.

Stärker im Fokus steht künftig auch das Ziel, für barrierefreie Wohnungen zu sorgen. Kritisch werden die Hürden bei der Bildung von Wohneigentum gesehen. Der Bund will darum unter anderem die Einführung von KfW-Darlehen zur Stärkung des Eigenkapitals prüfen. Damit sollen Ersterwerber mit mittlerem Einkommen leichter Eigentum finanzieren können.

Kritik an den Beschlüssen

Doch erledigt ist der Auftrag, schnelleres Bauen zu ermöglichen, damit noch nicht. „Vor uns liegt jede Menge Arbeit“, sagte Geywitz. Scholz erklärte, er sei „sehr froh“, dass es in so kurzer Zeit gelungen sei, konkrete Vereinbarungen zu treffen. Man habe „über alles geredet, was für die Zukunft unseres Landes wichtig ist“.

Dennoch sparten die Teilnehmer des Bündnisses nicht mit Kritik. So forderte der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) „mehr Wucht im Wohnungsbau“. Zwar enthalte das Paket wichtige Punkte, allerdings „befinden wir uns nicht in Normalzeiten, weshalb mehr nötig sein wird, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum auch in Krisenzeiten zu decken“, sagte HDB-Präsident Peter Hübner.

Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft (GdW), hält zwar viele der Maßnahmen mittelfristig für sinnvoll, um den bezahlbaren Wohnungsbau anzukurbeln. Angesichts der aktuellen Energiekrise infolge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine müsse aber der Fokus auf Energieeinsparung und bezahlbare Effizienzmaßnahmen im Gebäudebestand gelegt werden. „Dabei dürfen weder Mieter noch Vermieter finanziell überlastet werden“, forderte Gedaschko. Deshalb dürfe der Staat keine Maßnahmen beschließen, die zusätzliche Belastungen für Mieter und Vermieter auslösen.

Mehr: Bauministerin Klara Geywitz im Gespräch: „In der Sache gab es harte Auseinandersetzungen“