Die Wahl der Methode bestimmt auch den rechtlich zulässigen Turnus der Mieterhöhungen. Bei der Vergleichsmiete muss der Vermieter die Miete zunächst für mindestens zwölf Monate konstant halten, bevor er ein Mieterhöhungsbegehren an den Mieter richten kann. Wirksam wird die neue Forderung drei Monate nach Zustellung an den Mieter. Es würden damit 15 Monate zwischen den Mieterhöhungen liegen. Wurde hingegen eine Modernisierung durchgeführt, können Eigentümer nach Beendigung der Arbeiten eine Mieterhöhung verlangen. Die Mieter müssen drei Monate nach Erhalt eines entsprechenden Erhöhungsschreibens den Betrag überweisen.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst alle Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art zu entrichten sind. Für die Vergleichbarkeit spielen unter anderem die Größe, Ausstattung und Beschaffenheit eine zentrale Rolle (vgl. § 558 Abs. 2 S. 1 BGB). Bei einer Erhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt eine Erhöhungsobergrenze. Gem. § 558 BGB darf das erhöhte Entgelt die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht überschreiten. Die ortsübliche Vergleichsmiete variiert jedoch zwischen den Kommunen. Angaben zur Vergleichsmiete finden sich in der Regel im Mietspiegel einer Kommune. Ein Mietspiegel wird durch die Kommunen oder durch Organisationen wie Mietervereine und Eigentümerverbände im Internet veröffentlicht. Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze).
Wenn die angemessene Versorgung mit Mietwohnungen in einer Kommune gefährdet ist, haben die Landesregierungen die Möglichkeit, durch eine Rechtsverordnung den dortigen Wohnungsmarkt als angespannt zu bestimmen. Das ist die sogenannte Mietpreisbremse. Die Kappungsgrenze liegt dann bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Nicht alle Modernisierungsmaßnahmen berechtigen zur Mieterhöhung
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchführen lassen, kann er die jährliche Miete um acht Prozent der angefallenen Kosten erhöhen. Dazu gehören jedoch keine erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen. Außerdem darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter der Wohnfläche erhöht werden. Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund betont, dass Mieten, die vor der Erhöhung netto kalt bei unter 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche lagen, innerhalb der Sechsjahresrist nur um 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden können. Dabei dürfe nur der Anteil an den Baukosten umgelegt werden, der auf die jeweilige Wohnung entfällt. Für jeden Mieter muss individuell dargelegt werden, welche wertsteigernden Arbeiten die Grundlage für das Mieterhöhungsbegehren darstellen. Wie bereits erwähnt zählen keine Instandhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen dazu.
Form und Begründung einer Mieterhöhung
§ 558a BGB bestimmt, dass ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform erklärt werden muss und zu begründen ist. Hartmann empfiehlt hier, sich auf den Mietspiegel zu berufen “oder drei vergleichbare Wohnungen zu benennen, an deren Miete sie sich orientieren”. Diese Regelungen soll es Mietern ermöglichen, die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu überprüfen. Neben einem Verweis auf den Mietspiegel sollte das Erhöhungsschreiben deshalb auch auf andere relevante Merkmale wie die Wohnungsgröße und die Netto-Kaltmiete abstellen. Fehlerhafte oder falsche Angaben im Mieterhöhungsverlagen wie beispielsweise falsch errechnete Miethöhen oder eine nicht vorhandene Ausstattung können zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen.
Was Mieter tun können
Mieter können das Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters ablehnen. Beate Heilmann weist darauf hin, dass Mieter bei einer Vergleichsmieterhöhung voraussichtlich auf Zustimmung verklagt werden und das Gericht anschließend die Berechtigung des Erhöhungsbegehrens überprüft. Jutta Hartman rät Mietern die im Erhöhungsschreiben angebende Miete auf Ortsüblichkeit zu prüfen. Ist die Mieterhöhung teilweise berechtigt, sollten Mieter nur den unstrittigen Teil akzeptieren. Laut Mieterbund sollten bei Modernisierungsmietforderungen die tatsächlichen Baukosten sowie die Einhaltung der Kappungsgrenze überprüft werden.
M. Wieser / Redaktion finanzen.net
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